【策划缘起】对于４、５月份的楼市，似乎什么样的声音都有，而最为集中的就是“回暖”和“观望”这两个截然相反的词汇。有人说楼市４、５月是个关口，更有人说现在正是楼市回暖的过度期，开发商、媒体、营销机构、购房者都有自己的想法，孰对孰错与眼花缭乱的数据一样令人难以明辨。
作为房产风向标的“五一”楼市成交状况，一直被公认为地产最直接的体征指标，更有人把它称之为“五一现象”。“五一”黄金周前后全国楼市态势如何？其中又是什么样的数据最具风向标价值？“五一”后房产是向左走还是向右走？为此本报地产部特别策划“‘五一’楼市三部曲”，综合分析全国“五一”楼市动态行情，挖掘信息背后的信息，为置业者研判楼市发展趋势、选择恰当入市时机提供参考。
中国指数研究院统计数据显示，重庆和上海楼市４月第一周的成交均价分别为４２３９元／平方米、９８４６元／平方米，而到了第三周则降低为３４４６元／平方米、８９０２元／平方米。相对应的是，重庆楼市两周成交量分别为１９６１套和２７３９套，上海周成交量也净增了２４８０套，类似的数据还有很多，令人眼花缭乱，价跌量升、价涨量跌、量价齐升……到底谁是楼市晴雨表？
首先，尽管价格是衡量楼市供需力量对比的有效指标，但也必须承认一个事实：统计信息是没有区分产品档次的，高中低档商品住房混合统计，这是一贯做法。从这个角度来看，重庆等区域楼市均价波动并不能准确说明准确市场趋势，而仅反应市场成交的产品结构出现了变化。相反，业内人士普遍认为，二线城市地产尚存在较大发展空间。
因而，楼市状况的判断依据应该剔除不同档次产品混合统计的影响，固定档次产品的成交情况和均价变化，是比总体均价和总体成交指标更好的选择。泛泛援引深圳、广州等地楼市整体均价来说明区域市场冷暖可信度值得商榷。
其次，价格变化是出现在成交变化之后，具有一定的时滞，也就是说，假如市场风向已经变动，在成交量上完全可以及时看出，但在价格上还需要一段时间来传递和反应，买卖双方也需要一定时间来消化和接受，并不会马上变动，从这个角度来，选择固定档次楼盘成交量指标来反映楼市情况又要更优于用固定档次楼盘均价指标。从成交方面来看，只要成交趋旺，与正常楼市相去不远，甚至较之环比期有明显上升，都可以支持回暖说，在近期楼市，深圳、广州等区域楼市属于这一类。
最后，以北京为代表的、整体成交量并无明显上升甚至在一段时间内处于下调阶段的区域楼市情况就一定低迷么？不然，这种情况还须从另一个指标来分析，那就是豪宅产品均价变化，可行的原因有两个：首先，固定了档次的产品让不同时期的成交量具有可比较性；其次，豪宅需求群体一般具备强劲的经济实力，对紧缩的信贷政策不敏感，换句话来说，豪宅均价是刨除了货币政策影响的、最“自然”的需求反映，它忽略了部分置业者虽然信心恢复但受制于信贷政策而无法购买的情况。市场也许会出现这样的状况，置业者信心正在恢复，但银根紧缩让他们购买力变得十分有限，导致整个市场成交量下降，惟独豪宅成交在上升，不过可以肯定地说，它的上升可以准确说明楼市信心的恢复，因此，豪宅产品成交情况比一般产品成交状态更能反映楼市真实态势。链家地产统计资料显示，今年４月上半月，北京２００万元以上的高端二手房成交量同比３月上半月上涨１２％，在成交总量中的比例也由５．７％升至７．４％，这说明了什么？这说明许多类似北京那样总体成交量并无实际提升的楼市实际上是在回暖。
从上述三方面综合鉴定和分析，全国大部分楼市并未出现持续走低现象，但未来发展趋势仍需进一步观察，那些依托部分意义有限的数据来说明楼市回暖或者春寒的判断难避先入为主之嫌，无异于先射箭，再画靶心，其结果当然是百发百中。（记者 洪 罡）
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