一个城市的房地产市场未来发展潜力如何，关键指标就是这个城市的经济发展水平和人口变化情况，经济欣欣向荣，居民收入芝麻开花节节高，高素质人才不断大规模流入，那么这个城市楼市消费支撑力将会十分强悍，楼市发展潜力十分巨大。
如果以这两个指标研判东莞楼市未来发展，形势并不容乐观，东莞产业结构调整和转型升级难度之大超出想象，制约了经济发展，东莞在人才引进方面表现“很不理想”，这决定了东莞楼市刚性需求后继乏力。
东莞楼市刚性需求后继乏力
先来谈产业结构调整，东莞产业结构调整已经陷入尴尬境地，高端的产业或者企业引进效果不理想，松山湖在招商引资方面的遭遇颇有代表性，松山湖作为东莞产业示范园区，生态环境独一无二，可谓一方净土，就是这么好的地方，在引进高科技企业方面都乏善可陈，被广东省委书记汪洋以“环境很好内容太少”八个字来评价，松山湖如此，更遑论东莞星罗棋布污染严重的镇区了。
与高端企业引进不理想并存的是低端制造企业由于成本上升，治安环境、生存环境恶劣等各种因素不断从东莞撤出，东莞产业面临青黄不接的风险。这会直接导致东莞经济发展潜力受限，进而影响到居民收入。
再来谈高素质人才的流入问题，近日，东莞市召开全市领导干部会议,学习贯彻汪洋书记来莞调研的重要讲话精神, 市委书记刘志庚直言“东莞的人才引进效果很不理想”。
据悉,前年8月,东莞《企业人才迁户暂行规定》出台以来,共有189家企业提出申请,其中168家经审核符合条件,核定企业人才入户名额9882个。截至今年3月,仅有178名企业人才申请入户,174人办理入户。
东莞人才引进很不理想原因很多，治安恶劣，空气污染严重，生存环境恶劣是致命硬伤，使得优秀人才望而却步。
笔者去过不少城市，每去一个城市都会将其与东莞对比，比来比去，发现东莞除了工厂多、酒店多、打工仔打工妹多、GDP高外，在生态环境质量，城市规划，城市文化内涵、社会治安等方面毫无优势可言。而这些因素正是一个城市是否宜居的权重指标。
在别的城市，即使深更半夜，你依然可以悠闲的在街头漫步，而在东莞，即使在大白天，也时刻担心被抢。
笔者的很多朋友也深有此感，如果不是因为已经在这边买了房子，他们会毫不犹豫的选择离开东莞。
可以这么说，宏观环境决定了东莞楼市缺乏魅力，未来发展潜力不大，升值空间有限。
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