深圳商圈报告·热点
后期运营面临大考主力项目只租不售
去年6月底，由深圳特区报地产部主办的“商业地产经营管理沙龙”成功举行，众多行内专家结合实践为如何做好商业地产的经营管理纷纷出谋划策。
2007年，深圳商业地产进入了实质性的商业运营期，商业地产的后期经营管理备受开发商、商铺投资者、商家、顾问公司、商业管理公司等各方关注。
首先，去年深圳迎来购物中心开业年。福田中心区继COCOPARK开业后，去年商业规模达10万的怡景中心城、2.5万平方米的星河第三空间家居广场等大型商业项目相继开业。而南山商业文化中心区继天利中央广场开业后，规模达12万平方米的海岸城购物中心、保利文化广场也在年底开业。两大CBD的主要商业项目相继开业后，零售竞争将更加激烈。预计今后还将有几大重量级的购物中心入驻CBD商圈，众多购物中心可能将面临一段时间的市场培育期，此时将考验着开发商的商业经营能力。
其次，开发商逐渐意识到商业地产后期经营管理的重要性，开发商业项目不轻言销售，而是越来越重视项目的定位、招商及经营。去年深圳新推出的不少大型商业项目都不销售，或仅销售一小部分街铺，如京基百纳空间7万平方米的社区型购物中心，引进了主力店天虹商城，仅销售20间街铺；再如宝安中心区的西岸茶城、龙华3万平方米的万众城家居广场三期、龙岗10万平方米的深圳义乌小商品城等，都仅招商而不销售。同时，开发商还成立了专门的商业经营管理团队，如金地、海岸、卓越、京基、鸿荣源等知名开发商针对其开发的商业项目都成立了相应的商业经营管理公司。
其三，众多商业项目遭遇经营瓶颈，或面临返租期到期后如何经营的思考，或重新定位整合。前几年采用返租销售模式的一些商业项目，要么经营不善主力商家中途退出，要么返租期已结束，面临着与众多业主沟通协商统一经营权的问题。
此外，有些项目面临着重新定位整合，如福田中心区的购物公园，自销售后多半处于空置状态，目前正重新整合。
深圳商圈报告·预瞻
福田宝安亮点纷呈口岸商圈借梯登高
宝安今年仍然是主角
2008年，深圳商业地产市场焦点可能依然在宝安，宝安中心区、龙华将是热点区域，福田中心区、龙岗中心城值得关注。
新出台的深圳城市规划显示，深圳将出现两个市中心，分别是福田中心和前海中心，其中宝安中心区正处于前海中心。受这一规划利好影响，今年宝安中心区的建设进程将会加快，该片区将是2008年商业地产的焦点。除会陆续推出住宅外，宝安中心区的写字楼外，鸿荣源30万平方米的超大购物中心将可能面世。目前，宝安中心区已建好的项目有3万平方米的宏发领域，预计今年将推出市场。龙华二线扩展区也将成为2008年热点区域。预计今年该片区将会有7万平方米的购物中心面世，同时还有几个社区型商业将推出市场。
2008年，福田中心区将继续发力，国商IAmall、星河丽思卡尔顿酒店商业将登场，卓越、荣超等品牌开发商开发的几个写字楼裙楼商业项目预计也将推出，福田CBD将再次掀起一股商业地产热。
龙岗中心城受大运会、地铁三号线、深惠路改造等利好影响，片区建设进程也会加快，预计该片区的商业地产今年会有较大的动作。
除此之外，金三角的宝安南华润万象城二期、南山华侨城片区的益田假日广场预计也将在2008年面世。
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