记者：您认为地产营销的本质是什么？
秦刚：地产营销的本质是还原项目价值。带给项目的并非附着价值，而是激发项目内在潜在的价值。地产营销应使消费者和开发商双方共同参与，而非开发商一厢情愿。
记者：营销就是卖高价，您如何看待这种说法？
秦刚：营销绝不是“卖高价”。营销是把产品的价值最大化，并让消费者理解、接受产品的价值，这是营销的终极目的。
记者：如何理解今年深圳地产营销截然不同的“表情”？
秦刚：真正成熟、成功的地产企业，绝不会功利地看待营销，对待营销。今年的市场，是给深圳地产界最好的一堂营销课。地产企业要知道自己该做什么，必须做好哪些事。
项目、品牌如何结合；如何与企业发展战略和长远规划配合；如何成为品牌企业，百年企业……营销是基础。
记者：明年或者是未来的深圳地产营销，将会有什么变化？
秦刚：明年是深圳地产的营销年。北京、上海的地产文化、营销文化会进入深圳，全国市场一盘棋的趋势会更明显。
记者：通过策划“布莱尔松山湖之行”，您认为什么样的营销才是最有效的？
秦刚：我们策划布莱尔的松山湖之行，出发点并不是对某一个具体楼盘的价值提升，而是对项目所在区域、城市的国际知名度有贡献。香港、新加坡、迪拜这样的国际城市尚且需要不断地注入国际话题、国际事件、名人效应，处在上升期的深圳更需要国际名人和国际舞台的关注。名人效应和名人事件不仅对地产项目有帮助，更是对深圳城市品牌价值的提升，两者相得益彰。
（秦刚，活跃于地产营销策划界，参与策划莱尔松山湖之行。）
从“不需要”到“重要” 地产营销：“后”发制人
地产营销，似乎离深圳楼市有点远。至少在过去的近两年时间里，深圳楼市的急剧升温，让地产营销逐渐变得“尴尬”。什么是地产营销本质？牛市需要营销吗？面对日益疯狂的市场，面对“轻而易举”就能卖出去的房子，类似这些的问题的思考，近乎也都失去了“意义”。
“营销也是为了卖房子，市场好，还要营销做甚？”开发商的置疑，看上去也不无道理。但是这样的思维，马上就遭遇了挑战。
回顾2007年的深圳地产营销，无疑是微妙的。上半年，因为深圳楼市的异常火爆，营销的声音依然零星，“偷偷开盘”、“卖楼派传单”依然是主流。此时的地产营销面临全面“冷冻”，在房子不愁卖，什么价格都能卖的浮躁心态中，开发商为了节约成本“无视”营销，置业者甚至是营销是什么都没搞清楚，就买了房。
但是这样的状态在下半年近乎全面颠覆。根本原因：市场不好；本质因素：成交急降。炒家的离市，让自住客迅速成为市场主角，营销瞬间又“热情”回归。英国前首相布莱尔现身，李连杰亮相，久违的名人秀出现了，环保活动、自驾旅游……大大小小的营销活动，“一夜”间重现。2007年的地产营销，大有“后”发制人之势。
在2007年的“冷热”之间，更有必要重新认识营销的本质。
营销与销售：界线难分
“销售是一个环节，营销是一个体系。”有品牌代理公司的负责人，反复向记者阐述这样的观点。按照传统的地产营销概念，营销涵盖了前期的土地可行性研究、开发战略，中期的市场分析、产品定位、开发建议，以及后期的营销推广、产品销售等诸多专业方面，销售应该看作是整个地产营销环节中的最后一环。所以他认为，不能将营销与销售混为一谈。
但是，对于大多数开发商而言，营销几乎等同后期的活动策划和销售成绩。“营销与销售，实际上过程与结果的关系。”某品牌企业营销策划中心负责人称，在实际工作中，对于营销的考究注重的是销售信息的策略性表达，和活动的组织策划。因此在他看来，营销与销售之间，并不存在划分界线的问题，“可以看成是一个大问题的两种理解方式。”
这种对于营销的理解，也与置业者的概念基本吻合。在记者对购房者的随即采访中，绝大多数表示他们所知道的营销无非是开发商在开盘前后组织的一些活动，提高产品的认知度。“虽然价格和实用性是购房的主要标准，但是开发商所安排的一些销售活动，也有一定影响。”公务员周小姐如是认为。
事实上在对营销与销售的理解上，代理商、开发商与置业者各有差异，尽管按照专业看法，营销涵盖范围应该更大，但是唯有销售率的达成，才被视为“检验营销的唯一标准”。而且层出不穷的营销，对自住客更有有效。“投资客盘算的是升值回报，只有自住客才会注重生活认同。”世联一位策划师称，这也是投资型楼市基本无视营销的原因。
营销与牛市：无奈“博弈”
“市场不好时集中销售；市场好的时候，可能更要关注品牌、价值与战略。”在牛市是否还需要营销的提问中，世联、德思勤等品牌代理同样提出了这样的观点。但是实际情况是，一个异常火爆的楼市，却让地产营销陷入了前所未有的“尴尬”局面。
“做营销倒不如请人发传单，节省成本又有效果。”年初某香蜜湖边缘地带的项目开发商，抛出了如此鲜明的的“论调”，这种立场也代表了大多数开发商的观点。2005年下半年开始，深圳楼市就出现了如此怪事，不是愁房子卖不出去，而是担心房子卖得太快，引发购房者哄抢，因此半夜开盘、凌晨卖楼的“大行其道”，“秘密”销售、私下交易的现象也很为常见。“是市场制造了热销，而非营销。”有开发商内部人士如此称。如果说营销的最终目的也是为了热销的话，那么在一个“极易”热销的市场下，营销的意义又在哪里？
“这也是楼市投资性的集中表现。”中原地产一位策划人员称，在上半年市场好的时候，任何项目的开发商都是要求突出投资价值与升值空间，主动向投资客“示好”。也只有投资客的置业取向能够帮助光主开发商迅速将价格炒高，例如香蜜湖上半年销售的某高层单位，短短3个月内，就由去年的2万／平方米，迅速蹿升至6万／平方米以上，而这一被“哄推”的高价，又立刻被用于新盘定价的准则，因此深圳众多片区的房价，都在这种恶性循环中“疯狂”。此刻的营销，无奈“沦为”拉拢投资客、实现热销套现的手段。
营销是为了实现价值最大化。但是在一个“全盘投资化”危机的市场前，最大化的价值往往只能通过炒作与投机实现，这也是营销与牛市无奈“博弈”的症结。
回归本质：任重道远
如果说牛市无视营销，那么当市场“由牛转熊”的时候，地产营销又瞬间变得重要起来。2007年的深圳地产营销就经历了如此戏剧性的一幕。当还在为“牛市是否需要营销”而喋喋不休时，8月份深圳楼市突然有了变化。房贷紧缩、提高首付、强征个人所得税以及屡次加息，严厉调控将投资气氛过了头的深圳楼市打回“原形”。炒家的集体离市，让楼市“开盘只卖2、3成，这和上半年相比，简直就是天壤之别。”有业内人士称。
此时的地产营销表现如何？“当市场形式突然变化，当楼市急需营销回归时，突然发现我们好像不会营销了。”世联副总经理朱敏在一次采访中直言。她所指的是因为牛市对营销的粗放要求，使得现在的地产营销还未能适应最新市场的需要。“针对自住客所做的营销要更细致，感觉就像回到了几年前。”
一个重新定义与重新审视营销的阶段，营销又将产生什么新变化？“过度营销、过分的做秀已经让以往的营销失去意义，因为消费者都麻木了。”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕提倡地产营销的回归，“采取更真实、更实际的态度去面对消费者，可能这样的作用会更大。”当一个“投机型”市场一去不复返时，地产营销也不可避免的面临转型与变化。回归本质，正是重点。
然而按照目前市场形式来看，依然任重道远。其一是开发企业对于地产营销的概念依然有偏差，同时营销的专业机构，例如代理公司等也需要重新定制营销思路。不同的市场，需要不同的营销。深圳地产营销正处转型期。
今年的地产营销，有点微妙。上半年，房子不愁卖，开发商自然“无视”营销……因为在一个“极易”热销的市场下，营销的意义的确很难体现。
但下半年市场形势突变，营销重又“热情”回归。英国前首相布莱尔现身，李连杰亮相，久违的名人秀出现了，环保活动、自驾旅游……大大小小的营销活动多不胜数。
当市场“由牛转熊”的时候，地产营销的作用开始被重视。
当一个“投机型”市场一去不复返时，地产营销也需要回归本质。
营销的表情难道不应该是五色斑斓，丰富多彩的吗？
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