“没想到今年的冬天这么冷”，一位房地产业从业人员在房贷新政出台一个多月后感叹道。记者近日探营发现，珠三角楼价回调幅度约在两成左右。不少楼盘仍是“人气不足、门前冷落鞍马稀”，商家打折促销声不断，“一天能收到十多条楼市打折促销广告呢”。
但热闹景象也时有出现：前日，广州荔湾区某楼盘以13800元每平方米的价格开卖，短短两小时内公开发售的156套房全部售光，甚至出现购楼者花高价请人提前两昼夜排队抢购的景象。而在东莞、佛山、珠海等地，一些新楼开盘场面依旧火爆。楼市迷局越来越让人看不清。
“珠三角房价目前处于盘整阶段”，建设部政策研究中心处长文林峰近日赴穗时说。然而，盘整需要多久？盘整之后走向如何？房贷新政真的还只是“小试牛刀”吗？记者将通过深入现场探营，采访各路专家观点，联系经济形势来解读这一楼价迷局。
广州：降价有门道性价比高楼盘受欢迎
上周末以来，记者相继走访了市内各区的一些主力在售楼盘，发现虽然不少楼盘的宣传都明显突出了打折的信息，手机短信不断收到的楼价降价信息也显得极有诱惑力，有些更是优惠一连串，但其实当中还是有相当的水分的，不少楼盘折算下来，楼价实际降幅大多只在1000元/㎡～2000元/㎡左右，降幅约在两成以内。
市中心四区海珠楼价最坚挺
白云区近期供货量较多，在白云大道一带陆续有接近700套的新货推出，虽有降价但还在万元之上。这包括云山诗意画舫居、万科云山的新一期，利海·南湖托斯卡纳现楼单位，岭南新世界的“倚湾园”三期等。这批新货不少价格都比国庆前有所回落，目前均价基本在9000多元～14000元/㎡之间，整体降幅在1000元～2000元/㎡。像云山诗意及万科云山都不约而同地将楼价从国庆期间的1.1万元/㎡回调到现在的9500元/㎡。部分楼盘采取了一些优惠促销手段，像利海·南湖托斯卡纳就以送车位以及大礼包的形式来对买家进行实物“补贴”，匡算下来，实际降幅也在1500元/㎡左右。
在楼价属于广州十区之首的天河区，楼价则有一成多的回调。记者在珠江新城一些楼盘发现，相对于国庆前夕的高楼价，目前天河新开盘以及新组团的均价大致回调到今年8月份左右的水平。刚推出的中海花城湾一期北区单位，整体均价在2.3万元/㎡的水平，这比市场普遍预期的2.5万元/㎡的均价低开了2000元/㎡，当然，这相对于其周边其他楼盘2.7万元的单价，会显得较为“低廉”。
海珠区由于近期的新货不多，因此，整体而言属于价格相对坚挺的区域。记者现场“打探”发现，目前逸景翠园以及珠江帝景作为该区在售的指标盘,其新货单价并没有回调的迹象。
降幅过大更多是“诱客”花招
记者在采访中发现，极个别的楼盘将一些特价单位当成是均价单位作为推广，让人感到单价一下降了3000元～4000元/㎡，但其实这只是“先吸引买家到场再说”的低价诱客招数。虽然楼价回调是目前市场上较为普遍的现象，但这当中，相当部分的楼盘却是以一个具有相当吸引力的开盘价作为“幌子”，吸引买家到场才是其真正的目的。像天河某楼盘，宣称12月1日以8300元/㎡的价格发售新一期单位，比10月份1.2万元/平方米的售价明显低出一大截，现在下诚意金，还有9.8折。现场销售人员介绍，8300元/㎡的其实是极少量的低层单位，大多数单位要9000多元/㎡，和10月份带装修不同，这次是毛坯发售，买家可选择1800元/㎡的装修套餐，两者加起来的价格至少在1.1万元/㎡以上。销售人员坦承：“在宣传上将降价幅度讲得大一些，主要是现在市场较静；只有打出有吸引力的价钱，买家才肯来。”据了解，此招在番禺、白云等区域都被一些楼盘使用。此外，还有偷换概念精装变毛坯或者享受打折优惠往往只是前几名买家的情况。
在广州，一些楼盘促销获得了不错的效果。最早带头“探市”的金沙洲两盘成交业绩均相当不俗，此外，比较典型的是，碧桂园凤凰城以带装修4800元/㎡的均价推出500多套单位，当天即被买家一扫而空。
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