3 益田花园上涨空间有限
该楼盘位于福田益田路与福强路交汇处，具有纯粹的居住氛围。
楼盘现状 建筑面积14.65万平方米，容积率6.7,绿化率80％；项目配套有篮球场、儿童娱乐坊、图书阅览室等。主力户型为160~300平方米的大户型。
价格分析 目前市场均价为1.5万元／平方米。
租赁情况 自住客较多，投资客较少。此外，由于户型较大、租金总价偏高、出租物业较少等原因，租赁需求更多地分散到周边的益田村。该楼盘后几期的租金水平在50元／平方米·月左右。
买家构成 现在的买家群体较分散，其中不少是在周边地区工作的人群。投资客较少，年租金回报率在5％上下。
未来走势 该楼盘房价已处高位，预计未来1至2年内，价格涨幅趋于平稳。
4 梅林一村有三大利好
该楼盘位于福田区北部，与周边的梅林二村和三村一起构成了建筑面积近100万平方米的大型住宅区。
楼盘现状 建筑面积80万平方米，共96栋住宅6888套。主力户型为90~98平方米三房。
价格分析 目前市场均价达1.5万~1.6万元／平方米。
租赁情况 租客群体大多来自中心区以及周边商务区。由于供给充足，租金涨幅不大，维持在21元~40元／平方米·月。
买家构成 自住客和投资客比例分别为70％和30％，自住客多为初次置业者，考虑的主要是总价较低且户型紧凑；投资客则主要看中房价相对周边地区较低，有一定升值空间，且租赁市场活跃。
未来走势 梅林片区将有三大利好，预计楼盘价格可能上涨25％以上。三大利好包括，北环大道禁止货柜车通行、地铁四号线中康站设在上梅林片区、万科参与上梅林片区改造，将推升周边二手物业。
5 皇御苑港人需求旺盛
该楼盘作为靠近皇岗口岸的成熟社区，其发展动态一直受到市场关注。
楼盘现状 建筑面积一期68万平方米、二期22.4万平方米，容积率5.33,绿化率40％；儿童游乐园、休息广场等配套齐全。主力户型为90平方米以下小户型。
价格分析 楼盘拥有稳定的投资回报率，惜盘现象严重，近年来，价格涨幅均超过40％，一期涨幅高达100％。
租赁情况 以40元~50元／平方米·月的区间为主，租金水平有上涨趋势。
买家构成 港人买家接近50％，包括自住及投资。其租金年回报率在6％左右。其他置业者主要是华强北片区白领以及私人企业主。
未来走势 该楼盘三期新近入市，预计将进一步拉升项目价值。买家方面，估计港人需求占40％左右，内地客户以华强北私人企业主和高薪白领为主。（记者 李纬娜 董超文）
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