综观1～8月成交市场，可以用“冰火两重天”来形容；伴随着房价的持续增长，全市成交量出现大幅度下滑，过高的房价使购房者趋于冷静，市场观望气氛渐浓。
市场供应——供应量走低
深圳国土资源和房地产管理局网上公布的数据统计，今年1～8月批准预售面积为329万平方米，供应量比去年同期的375万平方米下降12％。批准预售总套数为31924套，比去年同期下降了12％，户均面积与去年同期一样，为103平方米，主要原因是近期关内外有一定量的大户型项目入市。
在1～8月各区的供应中，宝安区继续保持最大的供应量，约132万平方米，供应面积较去年同期增加16万平方米，增幅近14％。关内在今年1～8月供应量上出现大幅度萎缩，共计推出93万平方米，较去年同期下降了57％，减少了近53万平方米。龙岗是各区中入市楼盘最多的区域，批准预售项目有33个，供应量达104万平方米，主要集中在布吉和龙岗中心城。
市场需求——先热后冷
随着房价的不断攀高，市场成交量自7月以来逐月递减，开发商乐观的心态和购房者对市场的不信任导致了房价的“空涨”。现在房价已经远远超过大部分购房者的心理底线，市场观望气氛浓厚。从种种迹象表现，现阶段的观望情绪有别于去年；新房及二手房均价双线上涨，日益影响着购房者的心理底线。
深圳圳国土资源和房产管理局公布数据收集整理显示，今年1～8月住宅销售面积为400万平方米，同比下降9％。在400万平方米的销售面积中，上半年占销售总面积83％的份额；由于房价的快速上涨，除盐田区外，其他各区在7、8两月中，新入市楼盘销售情况普遍不理想。
8月的成交市场，日均成交量仅为每天72套；尤其是8月19日，成交量仅为14套，可见高昂的房价已经成为购房者购房的主要门槛。据深圳国土资源和房产管理局网上公布数据显示，今年1～8月全市总体均价为12719元／平方米，同比上涨43％。除了在春节期间均价略微下降外，其余均出现较高的涨幅。
虽然8月均价高达19169元／平方米，但由于成交量出现大幅度萎缩，该价位并不能说明市场实际的承受能力。而拉动8月成交均价大幅上涨的原因，一是在于高档楼盘的入市，如南山区的博海名苑、半山海景·兰溪谷和龙岗区的公园大地花园项目。特别是博海名苑顶层单位单价竟达10万元／平方米；二是由于90／70政策实施，部分豪宅存量房受到追捧，如福田香蜜湖一号和蝴蝶谷名苑等项目。
在8月的市场成交中，特区内除了盐田区外，其他各区的均价已经达到20000元／平方米的价格，但从销售统计中发现，关内项目普遍销售缓慢，如福田的高发城弛，开盘3个月，销售率不到30％。在特区外，西乡片区凭借与宝安中心区相邻的地理优势，入市项目均价达14000～15000元／平方米，8月前入市的项目均取得较高的销售率。另一热点片区龙华片区，随着金地地产以近9亿元的高价拿地后，龙华二线拓展区出现了价格井喷，以梅陇镇13000元／平方米为首的相近楼盘均以万元价格入市，取得良好的销售率，7月入市的剩余单位售价则高达16000元／平方米，在不到一个月时间里，涨幅达到23％。但片区价格的上涨并不能全面带来较好的销售进度。除了梅陇镇外，二线片区其余楼盘销售情况一般。相对于关内片区及宝安区房价高幅度的上涨，龙岗区则保持着稳定的增幅，普通住宅现整体均价在9500～11000元／平方米范围内徘徊，但同比去年同期涨幅达到56％。
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