【案情】

    黄律师：

    我在去年六月份购得黄浦某小区一处商品房，并在交清房款后顺利入住。随后，根据物业管理公司的要求预交了一年的物业管理费。入住后，我发现天花板有漏水的现象，损坏了我的装修。我向物业公司报修后，原施工单位派人来进行了防水处理，但是对因漏水给我造成的损失，开发商一直没有给予我满意的答复。于是，我决定从今年七月份到九月份不再交纳物业管理费，以抵销我的损失。最近，我收到物业管理公司委托的律师给我发的催交物业管理费的律师函，要我交清所欠的物业管理费，否则就要起诉我，这有道理吗？　　读者 陈女士　　

    律师分析

    陈女士在来信中提到以三个月的物业管理费来抵销房屋漏水给自己造成的装修损失，这里我们需要先明确“抵销”这个概念，抵销一词在《合同法》里有特定的含义。根据《合同法》第九十九条，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。

    陈女士能否直接向物业管理公司主张以三个月的物业管理费来抵销房屋漏水给自己造成的装修损失呢？要回答这个问题首先就要弄清楚陈女士、物业管理公司和开发商之间有什么样的关系。

    陈女士的房屋漏水，显然属于开发商应承担的房屋保修责任，虽经及时修补但是还是给陈女士造成了损失，该损失理应由开发商赔偿，基于此，开发商对陈女士负有债务。

    但陈女士和物业管理公司存在的是因物业管理合同而形成的服务管理关系，如果物业管理公司履行了自己的管理服务义务，而陈女士不履行按时交纳物业管理费的义务，陈女士就对物业管理公司负有债务。在本案中房屋漏水并非物业管理公司的责任，而在陈女士向物业管理公司报修后，物业管理公司也及时联系开发商对陈小姐的房屋进行了维修，对于物业管理公司来说已经尽到了自己的义务。

    物业管理公司与开发商属于独立的法人实体，依法各自享受民事权利，各自承担民事责任。

    由以上分析可知，开发商对陈女士负有债务，而陈女士对物业管理公司负有债务。然而，虽然这两个债务是同种类之债，即都是金钱之债，但开发商不等于物业管理公司，因此，陈女士不能向物业管理公司主张抵销开发商对其发生的债务，而应当及时交纳所欠的物业管理费，至于开发商应负的赔偿责任，陈女士可通过协商或者诉讼的形式予以解决。

    在业主与开发商、物业管理公司产生纠纷的时候，很多业主经常会选择拒交物业管理费来维护自己的权益，但是由于开发商与物业管理公司属于各自独立的实体，在业主与开发商产生纠纷时拒绝交纳物业管理费，会把自己置于不利的地位，一旦物业管理公司起诉，业主就十有八九要承担败诉的风险。（作者黄可磊系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）