购物中心在中国内地发展已有十余年。十年前，人们选择大卖场，看重的是价格，购物环境、服务态度是其次。现在还有些低端的商业物业环境差，经营情况却很好，如综合菜市场以及一些本土超市。但在香港，如果菜市场很脏、管理不好，消费者就不会去，而是去环境更好的超市。

    为什么今天还会有这么多低端的商业地产存在？甚至短期内没有看到它有生存危机？因为中国太大了，人的差异也比较大。

    即便在上海，各种形态并存的现象也一直存在。很多商业地产大业主还没有形成国际化的管理理念，认为自己与租户是“房东”与“租客”的关系。

    内地购物中心的模式演变

    购物中心最早、最原始的经营方式是“二房东式”，就是大业主在城市比较好的地段有一个空的铺子，然后把这些空铺零散地租给各个小商贩。不管商贩卖什么，只要能定期收回房租即可。

    后来有些聪明的大业主会把空的大商铺隔成一个个小的商铺，零散地租给小商贩，这就成了所谓的购物场所。这种方式在广州最为明显，商家有的租下厂房，或者回收老街的旧建筑来改造。

    再后来出现了一些商家买下一块土地，前期有目的有规划地建成一个大型的商用物业，里面分布各种日常用品，并且带有洗手间、空调，统一的管理、合理的价目，这便是今天所看到的购物中心。

    在购物中心演变的三阶段中，业主和租户沿袭着房东与租客的关系。租户承担经济责任，付给业主租金；业主需要做什么？如果现在的大业主只顾收租金，不提供额外的附加值，这种关系已经老化了，不能满足吸引有品牌实力的商户。

    三类合作伙伴

    我认为，大业主现在不但要做物业管理，提供幽雅的环境，还要提供客源。真正高水平的经营管理者不能把自己再定位为房东与房客的关系，而是商业合作伙伴关系。这也是商业地产发展的第四个阶段：“合作伙伴”。

    商业地产的合作伙伴有三类：第一类是商场的使用者，就是消费者。第二类是租户。租户的盈利经营状况直接影响我们的收益。把租户当做合作伙伴，近两年才被商业地产开发商意识到。第三类是服务商。建筑师、美观专家、视觉专家，比如说电梯、空调维修公司、清洁公司、工程公司等。正大广场的电梯24小时有人值班，如果出现故障，5分钟之内肯定能修好。

    成功的商业地产需要多方面的力量。开发商要做的是在前期拿到土地，经过前期的规划，合理分割布局后放不同的商家进来，把消费人群吸引进来。大家一起把氛围炒起来、把经营做兴旺，这才是经营商业地产最高端的经营理念。管理商业地产需要不再把自己看做管理者，而是要变成服务者。