目前，外资在上海高端写字楼市场的强势登陆已是不争的事实，自2004年外资基金开始进入以来，几乎所有的上海新建高端写字楼都由外资背景开发或长期持有。今年上半年，外资基金在沪投资又出现了新动态，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国基金机构SEBImmo-bilien，成功套现2.5亿美元，这一项目正是麦格理银行2004年底刚刚从凯德置地手中整体收购而得，沪上写字楼项目中首个外资基金“接棒”转让的个案就此现身。而相隔不到半年，高盛旗下地产基金——白厅基金也将两年前创下上海写字楼外资收购金额最高纪录的上海高腾大厦转手，涉及的买家为“组合形式”，即德国基金SEBImmobilien与新加坡太平星集团，又一次在基金之间完成抽身转手。

    据悉，从当初不过1亿美元左右的价格整体收购新茂大厦，到现在的2.5亿美元套现，澳洲麦格理基金仅2年多时间里溢利高达150％，而白厅基金从账面收购金额来看也有39%升值回报。澳洲麦格理基金、高盛白厅基金这些赢利模式的运作，无疑将刺激更多基金“逐鹿”上海办公楼市场。

    基于不同的时机和目标

    在加速渗透上海办公楼市场的同时，外资来源也开始多元化，机构投资者显著增多，来自美国、欧洲、澳洲、亚洲甚至中东等全球各地。据全球知名地产咨询公司高力国际最新发布的研究报告显示，今年上半年上海房地产投资市场共有10个项目投资成功，4个住宅项目，6个写字楼项目，这其中就包括了：韩国基金未来资产以11亿元人民币收购人民广场的华旭国际大厦；由港资公司组建的合营公司ChinaAble，以4.2亿元收购静安阳光企业中心；雅居乐地产（3383.HK）以17.53亿元人民币将上海金昌摩尔大厦收入囊中；美林以7.5亿元人民币收购人民广场商圈的港博大厦；长荣集团耗资约5亿元人民币，购入证大·五道口广场南楼整栋办公楼；以及摩根大通收购了徐家汇路258号办公楼项目50%的股权。

    一般而言，外资基金的根本目的都是对项目进行“包装”至最高点再出手，从而获取更高的利益，那么两个利益出发点雷同的外资基金之间，为何能就新茂大厦、高腾大厦达成“接棒”转让呢？对此，世邦魏理仕办公楼部副董事张逸分析，这主要是因为两家基金基于不同的进入时机和既定目标，所制定的策略也有所区别。以新茂大厦为例，麦格理银行为代表的一些基金主要是关注项目中、短期的一个增加点，因此，这些基金看中往往是需要定位改造的、处于不成熟区域或者因所有者在短期内有资金需求而急于转手的项目；而一家德国基金机构，则更多的关注项目当前的品质、区域位置的成熟度和租赁的稳定性，同时，基于对人民币的升值预期，以及经济发展带来承租能力的提高的判断，愿意长期持有。

    仲量联行亚太区董事陈立民也认为，未来几年上海甲级写字楼售价上升的势头预期将放缓，精明的麦格理选择此时出售物业套现，并非没有道理。而对于新近进入的德国基金来说，算的又是另一笔账：假设新茂大厦长期保持眼下每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回报可达1800多万美元，按收购价2.5亿美元计算，投资回报率也超过7％，依然相当可观。