今年7月1日，对于南山区乃至整个深圳而言，无疑是一个重要的日子，深港之间第一条跨境行车通道西部通道正式开通启用，这是继沙头角、皇岗、文锦渡之后的第四条车用过境通道，标志着深港同城又向前迈出了实质性一步。

西部通道工程于2003年8月份开工兴建，此后数年，南山区二手住宅市场风云突变，掀起了楼价飙升的狂澜。西部通道对南山区楼价的影响效应，一直是人们热衷讨论的话题之一。笔者以为，房产商炒作的“西部通道概念”其实质就是“深港合作概念”，故其影响效应的发挥程度取决于社会对深港合作前景的认同程度。

早期“西部通道”概念

对楼价支撑乏力

《深圳，你被谁抛弃》，这是一篇曾经在网络上很火的文章，引起了社会各界的广泛关注，支持者和反对者壁垒分明。反对者们认为，深圳历经数十年发展，已经形成了自己的经济体系，其经济发展并不完全依赖于国家的政策倾斜，而且有毗邻香港的地缘优势，近年来GDP增长率一直保持在15％以上，发展形势依然大好。支持者则不以为然，他们认为深圳先天不足，其飞速发展主要得益于国家长期以来的政策扶持，随着上海浦东以及一些内陆城市相继开放，深圳的优势正在弱化，深圳经济发展有点后继乏力。

04、05年是上海楼价飞速上涨的时期，同期的深圳房价基本保持稳定，上涨幅度很小，特别值得关注的是南山区的价格走势，05年南山区二手住宅的价格基本位于福田与罗湖之间，全年涨幅不大，但不同于福田、罗湖的波澜不惊，南山区房价有较为明显的波动。

笔者以为，这是因为一方面开发商开始炒作“西部通道概念”，借助西部通道利好推动南山房价上涨，但由于深港合作前景尚不明朗，人们对深港合作信心不足，对“西部通道概念”缺乏认同，使得开发商们的努力得不到有力的支撑，价格上涨始终难以为继。所以，在06年以前，“西部通道概念”对南山区二手住宅市场的影响效力虽有展现，但还没有完全充分地发挥出来。

今年西部通道效应已显现

2006年，关于深圳经济发展方向的争论终于尘埃落定。7月26日上午，深圳市人大常委会启动重大事项决定权对《深圳2030城市发展策略》以决议的形式表决通过，《深圳2030城市发展策略》不再是一个普通的规划文件，而是受法律保护的法规文件，不能随意变动。深港两地政府一系列的互动，使得深港合作的前景更加明朗起来，“深港同城化”与正在建设中的西部通道成为深港两地媒体讨论最多的话题，人们对未来深圳经济发展的信心迅速上升。

基于对深港合作前景的乐观预期，06年深圳楼市开始发力，深圳各区的楼价竞相上涨，其中表现最抢眼的就是南山区。在西部通道等利好消息的强力推动下，南山区二手住宅价格一路狂飙突进，上涨幅度明显高于福田和罗湖，并且在今年3月份成功突破福田楼价的长期压制，一跃成为深圳市二手住宅市场的龙头。06年1月至07年6月这一阶段，是“西部通道”效应充分发挥的阶段。

未来上涨空间有限

随着7月1日西部通道的正式开通，未来南山区二手住宅价格又会呈现怎样的走势？根据美联市场研究部的数据统计，今年6月南山区二手住宅均价为22143元／平方米，同比上涨104.8％，远远大于深圳市人均可支配收入的增长速度，这种涨势难持久。同期南山区二手住宅市场投资性购房比例达到29.31％，而国际警戒标准为10％，投资性购房比例过大，也说明现在的二手住宅价格存在着一定的泡沫。今天年7月份（数据截至15号）南山区二手住宅均价为21121元／平方米，环比下降了4.62％，同期罗湖、福田二手住宅均价也有不同程度下降。这是市场即将反转的征兆还是只是一次常规的调整，笔者以为尚难断言，但有一点可以肯定，虽然西部通道刚刚建成，对南山区经济发展的影响力才刚刚发挥，但就南山区楼市而言，“西部通道概念”已经透支，这和证券市场的情况有些类似，往往一项政策在即将出台的时候对股票市场的影响效应要比最终出台时大得多，笔者以为，除非再出现其他的重大利好，否则今后几年内南山区二手住宅价格上涨的空间并不会乐观。