在深圳房价居高不下的今天，已经使越来越多的人处于观望，选择租房。从目前情况来看，房价与租金涨幅是不协调的，租金虽然有所增涨，但和现实的房价相比，选择租房要划算许多。然而商铺市场却与之恰恰相反，价格越高越有人买，所谓“千金易得，一铺难求”。

    1、商铺供应明后年扎堆面市 根据深圳地少人多的现状，一手商铺的供应量将继续减少，而后市一手商铺的供应主要是存量的消耗。因为住宅底商并不与住宅同时推出，总是滞后一段时间，在滞后时间因其住宅销售情况、地段、商业现状等条件从而发生变化。所以今年市场上公开销售的住宅底商，其实是早前的批准预售项目。根据这一现状，今年批准的预售项目，要在明年甚至后年才会真正面市。但是鉴于这两年商铺市场的行情持续看涨，不排除开发商有意捂盘，待价而沽。同时，鉴于业界盛传“2008年是楼市的一道坎”，预计在近几年预售的住宅底商将在明后年扎堆面市。

    2、商铺销售量持续走低 近几年的深圳商铺市场风云变幻，2005年深圳一手商铺成交面积为53万平方米，占全年物业总成交量的5.38%；到了2006年，随着一手市场供应量的减少，全年物业总成交量才达797.7万平方米，商铺成交量仅45.96万平方米，与2005年相比一手商铺成交量下降了14.06%。随着市场的调节，今年商铺成交面积比例仍有所下滑，前四个月商铺成交面积14.3万平方米，与2006年同期相比一手商铺成交量又下降了25.25%，按照这个势头，2007年深圳一手商铺成交量将随着供应量的减少而继续走低。

    3、商铺均价涨势惊人 2006年一手商铺成交量比2005年有所萎缩，但成交金额却有明显的上升，这与商铺成交的价格有很大的联系，价格的上升使成交金额在成交量减少的情况下依然有明显的增加。一手商铺成交均价从2005年至今都呈上升趋势。2005年成交均价为15611元/平方米，到了2006年成交均价已经上涨到18410元/平方米，两年时间内每平方米成交均价上涨了2799元，增幅达17.9%。到了2007年第一季，一手商铺价格仍持续增涨，第一季总体均价已达18627元/平方米，与2006年同期相比增幅达40.6%。照这样的势头发展下去一手商铺价格仍有上升空间。

    4、关外市场涨势加剧 2006年起关外两区的供应量与关内整体供应量趋于持平，直至今年5月龙岗、宝安两区一手商铺的供应量近达关内的三倍之多。可见，商业地产迎来了前所未有的发展速度，供应量大大超过关内各区，成为集中放量的新兴区域。照目前的强势发展下去，关外供应量将占据整个商铺市场的主导地位。

    5、关外市场涨势加剧 南山区商铺市场的发展潜值也备受关注，南山中心文化区的崛起是依靠地铁1号线及滨海大道的开通，随着南山区委的规划，西部通道的开通，将对道路两旁的商业产生了较大的影响，该地区将成为深圳仅次于罗湖、皇岗之后的第三个口岸片区。而关外宝安是商铺市场供应的主角，第五大道、君逸世家、东方明珠园等项目底商都会相继推出，主要供应区域为宝安中心区与龙华。随着大运会申办成功、交通改善等利好消息，预计龙岗今年供应也会加大。

    6、租赁市场交投活跃 深圳商铺租价稳中有升，其供给资源是有限的，带来的利润回报也是稳定和有保障的。成熟商业区仍然保持旺盛需求，空置率相对较低。如罗湖东门商圈，2005年平均租金为96.40元/平方米，2006年为123.35元/平方米，涨幅为27.96%。据美联物业商铺成交显示，南塘商业广场整体租金上涨了103%；而八达商城今年的负一层、一层的整体租金同比去年翻了一番。照这种强势发展下去，东门商圈的铺位租金还有一定的涨幅空间。 目前福田华强北商圈铺位的整体租金较去年也有年上涨。如赛格电子市场与新亚洲电子商城在市场份额占有上形成了较大比差。赛格电子市场投资回报率稳定，2006年至2007年租金回报率均有所上升。其中街铺的售价相对于租金上涨速度更快，比较适合中、短期投资；内铺的售价和租金走势比较稳定，而内铺租金的涨幅相对于街铺较为明显，适合长期持有。而新亚洲电子商城街铺的售价比租金上涨速度快，商铺转接多；内铺的租金回报率比较稳定，适合长期经营。

    投资小贴士 1、投资客户分析 商铺本身就是一种特殊的商品，其消费的对象也是有针对性的，据美联物业商铺的成交数据显示，近年来投资商铺的主力军以港、澳、台客户居多，然而深圳本地客户的投资比例也不容忽视，2006年间深圳本地客户的投资比例占整个市场的36.5%。而其它区域的投资者对深圳良好的商铺市场又注入了一股热流。 关内二手商铺市场余温未退，像罗湖、福田、南山原有的消费结构和消费群体是其强大的支撑点，故投资者们对成熟商业片区铺位的增涨态势仍寄予较高的期望值。但关外两区随着整体环境的改善，商铺市场的发展趋势与日俱增，现也成为投资者关注的热点。

    2、投资理财秘诀 2005年9月19日商务部、财政部、建设部联合下发的《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》（简称《通知》）规定，2005年底前，全国地级以上城市必须完成商业网点规划工作。出台这一政策主要是为了保护商业资源，防止地方政府盲目招商引资。而深圳因为早已对土地、资金方面作了严控，故且政策的出台对3年内的深圳商业地产不会造成根本性的影响。 房地产行业易受国家各方面宏观调控政策的影响，常出现预期之外的变化，从投资风险上考虑，租金收益具备相对平稳持续的特征，这样可以保障拥有稳定的现金流，对成熟商业片区有良好的支撑作用。对于小业主而言，新商业片区一旦项目定位准确，发展环境良好，随着商业片区的成熟所带来的商铺价值提升指日可待。