【主持人】：从附加值来看，知名开发商的项目也不明显，这与品牌商品的特点不吻合。你是怎么看待的？
【戴欣明】：这是有道理的，但是，我们也看到万科最近收购深圳富春东方，富春东方旗下的房地产项目立即上涨，虽然不能绝对的说是万科的品牌效应，因为近来房地产上涨的势头太猛，但是也有一定的因素在里面，这可以从这个楼盘价格的纵向比可以看出。实事上是有附加值，只是没有那么明显。这就是房地产既是服务产品又是有形产品的一个显著特点。这要回到我想阐明的 “地产品牌的核心是客户品牌”这个问题上来。这里我要纠正一下，“地产品牌的核心是客户品牌”还是建立在房子产品本身，没有逃出“专业营销”的范畴。从现在房地产的发展，社会的发展来看，“地产品牌的核心是需求层次的服务品牌”，需求层次服务品牌一定包括客户品牌，是有社会责任的行为，是多赢的品牌建设。通过需求层次的提升进一步实现人生梦想。我们都知道马斯洛需求五层次理论，人的需求是有个梯级追求的，不断追求更高的层次。从操作角度看，房地产品牌是运营品牌，表现出来的是企业品牌和项目品牌，是服务过程品牌。从这点来看，我们的房地产的品牌建设才刚刚开始。如果从这点来讲，万科的品牌也是特例，是个人品牌（王石）加企业运营品牌的结晶，产品只是一个果实，一个表现形式。真正表现出来的项目区别也不太好区分。
【主持人】：“从产品的垄断性和忠诚度看，房地产也很难快速实现市场份额的集中。品牌商品的又一个基本特点是拥有较高的市场份额，并且很大比例的消费者对重复购买该商品表现出强烈的倾向，即具有较高的消费忠诚度。”你怎么看？
【戴欣明】：房地产（房子）作为商品是很难拥有较高的市场份额，炒房另当别论，消费者大量重复购买该商品的可能性也小，毕竟房地产有居住的特殊属性，又是耐用品，在某种意义上讲，房地产还具有社会属性，房地产反应的问题也是社会问题，这是其它商品基本上不具备的。但是，房地产在需求层次上有忠诚度，这是很多人没有深刻理解的，为什么很多人对于90/70提出异议，就是购买其它30％的大户型人的需求层次与90/70房子的人是不同的。这进一步验证我的观点：“房地产的品牌是需求层次的服务品牌”。而关注这个品牌的人的需求在不断的升级，很多一般的小区，房子的质量也非常的好，但是这些人不会去买，哪怕是知名公司开发的知名项目，因为看到的建筑产品不是品牌，而通过建筑凝固及营造出来的不同的需求层次是品牌，甚至没有被视为品牌却有品牌价值的项目同样是他们所追求的。甚至可以是稀缺地点造的房子，其实，这也是一个层次。
很多企业提供的房子好卖，与他们公司提供的产品所创造的需求层次有很大的关系，建筑（专指住宅）只是表现形式，不具有品牌。真正的品牌是无形的需求层次，但是会通过一些有形的东西表现出来。
从这些来看，企业的文化、企业运营等都是无形的。因为房地产在特有的体制下，就形成了垄断，疏于管理就变得正常，像全国地产界瞩目的“和黄事件”也是如此。这也是我在6月29日《深圳商报》发表《对深圳房地产的理性思考》一文中提出，政府要加大与企业的接触，订立更加符合企业及社会发展的法律法规，引导企业发展，关注企业品牌建设，而不是让企业一味地赚取不能以保障产品品质为前提的利润。另一方面，房地产具有很强的区域性，也没有必要成为国际化公司，反而更应该鼓励地方房地产公司的发展，树立地方房地产企业“运营品牌”。是否能够做到，我可以说完全可以做到，只要在运营上下功夫就可以做到。按这样的规则做房地产产品就能够成为一方“品牌”。
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