【主持人】：你怎么看待董藩所说：“没有商标权和专利权的保护，产品的差异性不明显，这与一般品牌商品也不相同。”
【戴欣明】：这要回到我的思路主线，房地产品牌是需求层次的服务品牌，“居住的需求层次”是不太好进行注册的，也不可能成为驰名商标，也不太需要。当然有是最好，这会增强企业的社会责任感。如果从这个角度做品牌就会发现房地产企业及项目都有品牌，并且会透过很多种形式表现出品牌价值。就像我与雅颂（中国）传播机构秦刚共同倡导的“莞深同城”，还有我们策划相关的中惠地产项目，其实就是需求层次品牌的很好表现的例子。从这个思路建立地产品牌，不单方向是对的，操作也是对的。说到产品的差异性方面，从房地产项目的横向比，差异性的确不大，但是，从纵向比看房地产项目的差异性，比如规划、建筑外观、户型等方面还是非常大的，这一方面是新兴房地产市场的表现形式，另一方面，随着经济的发展，生活的差异化正在迅速形成，营销传播也在变动；策划也在变动，房地产营销也就由“房子营销”转化成“需求层次的营销”，而我们正在这个过渡阶段，就是由简单营销到复杂营销的改变，这也是一般品牌所不具备的。
【主持人】：记得你曾经讲过，房地产的营销水平很低，你能否更深入地阐述一下？
【戴欣明】：好，首先，房地产营销之所以轰轰烈烈，是因为涉及的额度大又接触老百姓，然后，从“需求层次的营销”角度来看，以“房子”营销为“主流”房地产营销的水平低的可怜。也就是说不用营销都可以搞好，特别是在房地产卖方市场的前提下更是如此，当然，我们有些人，包括我自己，我们在做房地产营销的时候，所倡导的是需求层次的营销，而这样的营销是复杂的，不是什么人都可以胜任的，是要经过系统的培训的。再有一点是不能不说的，就是房地产的前期，诸如规划、建筑、景观设计，好的设计公司设计人都已经把营销概念渗入到里面去了，而很多营销机构根本读不懂这个设计，以及设计所营造的需求层次。所谓好一点的策划也就是把设计师的设计要点拿出来卖弄一下，几乎没有什么创意而言，从这点来说，房地产营销水平很低。或者说房地产营销人员可以不懂这个产品，就可以把产品卖出去，靠的不是营销，靠的是产品的稀缺，以及房地产产品在一个历史阶段中的纵向差异化所带来的价值所致，而不是在买方市场的前提下，产品同质的前提下所为。所以说，现在的房地产多数不是靠营销出来的。从品牌操作角度，我更多的是关注运营品牌，这包括：经营品牌、管理品牌、营销品牌、设计品牌、服务品牌等。
董藩在文章中说过：“一个开发项目的好坏，不直接取决于企业历史长短、开发公司的大小、开发经验的多少。一个小公司可能由于项目位置好、合作方优秀、管理严格而开发出很好的项目，一个大公司也可能出现质量事故。”这也是我为什么要说，我要明确清楚我们的营销是以项目营销为主的复杂营销组合，没有运营的品牌就不会有好的房地产产品，相反有好的运营，即使是小公司同样可以做出品牌，这也是房地产品牌作为“需求层次品牌”的操作特性。
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