对于目前的中国商业地产市场，没有人能明确的说出它处于怎样一个状态。开发商对商业地产开发的热情依旧高涨，无数的高层拔地而起，商业地产展现的是一派繁荣景象。但同时，商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增，高空置率的楼盘牵制着开发商大量的资金。是稀缺还是过剩？对于目前的商业地产市场而言，这其实是一道不定项选择题。繁荣景象的背后往往隐藏的是更多的危机和隐患，如今的商业地产是否已走进了这样一个怪圈，我们只能从事实中寻找答案。

    高供给量带来的无情竞争 

    商业地产的高利润率是显而易见的，这就促使很多开发商热衷于开发商业项目。商场面积，动辄数十万平方米；商业地产投资，一掷便是数十亿。开发商只要拿到地就想建商场、盖写字楼，开发规模和数量越来越大，夸张一点形容，全国到处都是shoppingmall。在2007年，北京商业地产市场中宣称要进入开业期的商业项目面积就高达410万平米。如此高的供给量，必然带来无情的竞争，开发过程中如稍有不慎就会带来高空置率的“回报”，巨额的投资都可能被套在没有人要的房子上。

    加之，现在很多商业地产开发商都是由房地产商转化而来，往往在开发过程中套用房地产开发模式。如此一来，很多商业项目尽管选址较好却回报差。很多地产商开发的商业项目不符合实际经营者的要求，造成了买家和卖家难以交易的尴尬，大量的无效供给成为高供给量背后更为严峻的挑战。另外，大量同质化投资造成的无序竞争，也使一部分有效需求游离在市场交易之外。可以说，商业地产的盲目开发和重复建设是目前商业地产市场中出现的主要问题之一。

    规划不到位导致高空置率的出现

    不少商业地产表面看来占尽天时地利，却一直难以兴旺。究其原因，就是开发商不注重前期的整体规划和布局，才导致了商业项目的萧条。尤其是围绕社区形成的商圈中经常会出现这样的情况，一边是高端大型商业的匮乏，一边却是社区底商的高空置率。例如北京的朝青板块，在已经入住的高档社区中商业明显匮乏，华纺易城只有一个 500平方米左右的社区超市，无法满足居民的购物需求；但与青河湾一路之隔的朝阳雅筑，拥有临街底商2万多平方米，但32个商铺中只有5个营业，其余的完全没有迹象。这种情况在很多商业项目中都出现过，由于规划不到位在造成一部分资源紧缺的同时又导致高空置率的出现。

    商业地产的规划布局混乱是商业地产市场中出现的另外一个主要问题。通常在商业地产项目规划中容易出现的误区主要有：规模一味求大；开发商追求利润率，忽视功能空间的建设；定性不清，定量不准等问题。在开发之前，对项目位置、商圈、业态、市场购买力、人口、商业辐射范围、业态品种等研究不够，凭感觉盲目上马。

    由于房地产专家缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，未能真正把握现代商业整体布局的各种要素。结果，设计出来的商场往往好看不中用，造成整体布局失误。难以形成一个经营主题明确，消费者购物方便，有较好人流商流，活力四射，流动顺畅，互相促进，利于做大做强的营商环境。目前国内约有70% 的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理，商业项目的空置率便一路攀升，很多商业项目处于停滞状态，问题便随之而来。

    高空置率是商业地产开发的死穴

    商业地产的专业性很强，只有突出现代商业运作规律的整体规划布局，才能取得好的回报。它的诱人之处就在于利润的取得，如果大部分的投资都被空置的项目套住，整个资金的运作就会出现问题。可以说，高空置率是商业地产开发的死穴。空置率过高不仅会造成资金流动的停滞，而且会影响整个市场的运作。如果空置率达到一定的界限，会由于大规模的资源浪费而牵涉到整个国民经济的发展步伐。

    在商业地产市场中，成功的商场生意兴旺一铺难求，失败的商场即使贱价拍卖一样无人问津，这就是竞争的残酷。开发商业地产不仅斗勇而且斗智，不仅要精通商业运作的各项“武艺”，还要“过五关，斩六将”才有可能化解风险取得成功。