一、月度市场概述

    按照往年的惯例，受春节的影响，2月份是全年楼市的最低谷期，一般要到3月份才逐渐回暖，不过今年深圳楼市有所不同，早在2月中旬便开始有了回暖的迹象，2月底已走出春节淡静期，全线回升。而更值得一提的是，淡季中的热销，本月共有半岛城邦、西城上筑等六个新盘入市，几乎个个开门红。半岛城邦在短短3个小时内排了3000多个选房号，而在其正式发售后的第六天，发展商便公告其1012套单位全部售罄，如此火热，着实罕见。无独有偶，一周后发售的西城上筑在开盘当天便成交销售700多套单位，销售率在90%以上；而另外新入市的四个楼盘也都有不俗的表现。2005年，深圳楼市已创造不少销售神话，2006年开篇之作已表现出了再续神话的态势，不得不令人猜疑：2006年深圳房价是否能顺应广大消费者和政府相关部门的意愿得到有效控制？如果按目前的发展态势来看，2006年仍是深圳发展商的丰收年，至少在上半年是。此外，一些楼盘也开始进行活动促销，如红树西岸的“上善·霓裳”内部PARTY、观澜湖翡翠在五洲宾馆的全城首发仪式等，表明了06年楼盘促销活动已在本月逐渐展开。

二、供应情况

 受春节影响，上半月没有新盘入市，直到18日楼市才开始逐渐放量。本月共有6个新盘供应（包括新发售楼盘和加推新单位的楼盘），比1月少了10个项目；但总推盘面积达35.7万平方米，只是略低于1月的37.9万平方米。不难看出，本月新推项目以中大盘为主，如桃源盛景园、春华四季园、西城上筑等入市单位都在500套以上，半岛城邦更达1012套。从供应区域来看，主要来源于宝安，占有4个楼盘。可见，新年伊始宝安就表现出了强劲的势头。从档次来看，半岛城邦和英伦玫瑰是关内高档住宅和公寓项目，另外四项目属于关外中高档住宅项目，这也基本勾勒了今年深圳住宅供应的一个结构情况。

 

 

附：2新推楼盘（商品住宅部分）一览表

  统计标准：本月新入市项目指已拿到预售证项目，活动当天有实际的销售行为且有新单位推出，所提到的面积和户数均指当月所推出的面积和户数。新推楼盘总体均价为各新推楼盘均价的加权平均数。折前均价以楼盘选房/开盘当天公布的均价为准。因有些楼盘推出新单位没有做任何宣传，所以在统计时可能出现个别遗漏或不准，特此说明。

 三、成交情况

 就总的成交面积和套数来看，本月的成交量比1月是有所下降的，但这并不意味着本月楼盘销售情况不好，受消费者置业习惯的影响，上半月成交量很小，每天成交面积在1万平方米左右徘徊，但下半月在新盘的带动下已表现出强劲的态势，成交面积回升到2万平方米左右，25日之后，成交面积均在3万平方米以上。其实从新开盘项目的成交情况来看，更能体现出目前深圳楼市需求之旺盛，估且不论楼盘的成交套数、面积或速度，单看开盘当天的人气，如半岛城邦选房排号达3000多，春华四季园开盘当天现场接近1500人等，就能显示出需求的庞大，更何况一天成交700多套，五天完成1000多套实实在在的销售。

          2006年01月深圳市商品住宅销售数据

行政区	总套数	总建筑面积 （㎡）	总金额（元）	建筑面积均价 （元/㎡）	平均建筑面积（㎡/套）
罗湖	840	56492.25	535943987	9487	67.25
福田	1158	94368.5	985299191.8	10441	81.48
南山	497	42011	388055834.3	9237	84.61
盐田	80	6332.25	38069601.5	6012	78.91
宝安	1237	122968.5	775200781.8	6304	99.43
龙岗	1796	162784	854451491.5	5249	90.66
全市	5608	484951	3577020888	7376	86.47

         

         2006年02月深圳市商品住宅销售数据

行政区	总套数	总建筑面积 （㎡）	总金额（元）	建筑面积均价 （元/㎡）	平均建筑面积（㎡/套）
罗湖	911	61226	586051317	9572	67.2
福田	499	42633	430241145	10092	85.4
南山	1003	106446	1052659990	9889	106.1
盐田	103	8945	61913378	6922	86.8
宝安	854	86508	543868077	6287	101.3
龙岗	1259	115692	627733767	5426	91.9
全市	4629	421448	3302467674	7836	91.0

 

（注：以上数据为中原深港研究中心根据国土局公布数据，以及市场实际成交情况作一定调整所得，与国土局统计数据有所不同，仅供参考）

 

2006年2月深圳市商品住宅销售数据环比增长

 

2006年2月深圳市商品住宅销售数据同比增长

 

四、价格走势

根据深港研究中心的测算数据来看，本月全市的整体成交价格为7836元/平方米，环比上月上涨6.2%，同比去年2月上涨了16.8%，可见，房价仍有较大幅度的上扬，从新开盘项目的情况来看，这个走势更为明显。半岛城邦实际成交价或达到12000元/平方米，比其在04年首次亮相时的8000元/平方米左右的预期价足足高出了4000元/平方米；而桃源盛景园售价达5800元/平方米，比桃源居前一期单位足足提升了1000元/平方米；中航格澜郡加推单位均价也达5700元/平方米，比其前一批单位每平方米也有700元的提高；西城上筑和春华四季园成交价或达到了6800元/平方米和6300元/平方米，均达到了同片区楼盘销售价格的新高。不断攀升的房价令深圳广大消费者和政府部门甚感忧心，相关部门已表示06年仍会出台相应的调控政策以稳定房价，不过鉴于目前住房需求旺盛、实际供应量有所不足、豪宅放量庞大等因素的影响，房价难于在短期内得到控制，本月楼市的开门红也许便是最好的例证。

五、土地市场分析

 本月共有4宗土地出让，其中成交两宗，共成交土地面积15.16万平方米，可建筑面积22.77万平方米，分别比上月增长了13.7万平方米和19.7万平方米。号称为“2006年第一拍”的龙岗G01024-0005地块于2月28日公开拍卖，最终由深业集团拿下，总价为7.7亿元，楼面地价达3781元/平方米，再创龙岗中心城地价新高。在关外开发成为主流的背景下，作为东部城市中心的龙岗中心城无疑是众多发展商必争之地，在房价不断大幅攀升的促动，地价相应提高也在情理之中，加上片区规划建设的利好、地块自身的优势等因素的作用，3781元/平方米的成交价也在拍前众多业内人士的意料中，并没有超出乐观人士4000元/平方米的上限，说明这是“理性”成交，这也从某种程度上反映出深圳楼市仍处于一个较为理性的状态。

              2月土地交易情况

宗地号	交易 方式	类型	区域	用途	土地面积 （㎡）	建筑面积（㎡）	成交价（万元）	竞得人
A922-0448	挂牌	政府出让	宝安区	加油站用地	2530.30