本报召开国际西岸商圈发展论坛，专家称海港经济临空经济将成西岸商圈发展的强劲动力

本报“国际西岸”大型系列专题已引起了众多品牌商家的高度关注。继苏宁电器、欧麦德、华润万家率先登陆西岸商圈后，世界零售巨头沃尔玛8月15日也与泰华地产正式签约，掀起了品牌卖场抢滩国际西岸商圈的又一波浪潮。

在8月26日由本报主办的国际西岸门户商圈发展论坛上，深圳市鸿荣源房地产开发有限公司总经理杨江等专家纷纷表示，由于大铲湾港区、深圳机场第二跑道两大重点工程的相继启动，国际西岸将成为整个深圳产业支撑最为雄厚的商业片区，从而有望成为继东门、华强北之后的“鹏城第三商圈”。

物流经济将成西岸商圈雄厚支撑

西岸商圈最大的优势就在于它位于“香港——深圳——广州”这条珠三角经济圈最重要的发展轴线上，优越的地理位置决定了它具备“无限可能的发展潜力”，有可能成为推动深圳城市商业发展的重要动力。

森拓普物业顾问（深圳）有限公司策划中心总监谭伟光更明确指出：国际西岸未来将发展成为整个珠三角城市群与全球经济沟通的物流通道，物流经济和制造业经济将成为西岸商圈的强劲动力，这种产业优势是深圳其它新兴商圈所无法具备的。

“国际西岸将成为全深圳产业支撑最为雄厚的商业片区，这种产业支撑即使与商业巨头云集的福田中心区相比也毫不逊色！”一位著名的商业运营专家指出：“福田中心区最大的产业支撑来自会展经济，而物流经济对西岸商圈的拉动作用将更为稳定，并将推动西岸商圈向整个珠三角城市群辐射。”

零售巨头看好西岸商圈发展前景

一项商业网点普查统计数据显示：目前深圳共有商业网点超过20万个，人均拥有商业面积高达1.02平方米，相当于每3万人就拥有一家大型商场，这一指标已接近美国等发达国家水平。然而值得注意的是，深圳各区商业人均拥有量呈明显不均状态，福田人均拥有商业面积最高，达1.55平方米／人，其次是罗湖、龙岗、南山、盐田，人均拥有量最小的是宝安，仅为0.7平方米／人。

“宝安作为‘香港—深圳—广州’发展轴线上的重要区域，已是国民生产总值过千亿元的经济重镇，却是深圳人均商业面积拥有量最低的区域。”有专家就此分析指出：“深圳某些区域的商业发展已接近饱和，而国际西岸几乎是一片空白的处女地。更重要的是，这里是深圳经济最为活跃的区域之一，布局西岸的商业巨头们将抢占发展先机，赢得无限可能的发展机遇。”

华润万家有限公司宝安店总经理徐良在26日的论坛上透露：目前万佳宝安店是该公司全市店铺中人均消费单价最高的店面，而宝安天虹也已成为天虹商场旗下赢利水平最高的网点。

有专家分析指出：“目前的西岸商圈恰似几年前的深圳，正在酝酿着由中端百货向精品商场模式跃进的变革。除了沃尔玛已强势进驻君逸世家外，家乐福、吉之岛等零售巨头也正在与西岸地产商积极接触。这些国际著名的零售巨头都拥有周密的商业评价体系，它们不约而同进军西岸商圈，应该也是看到了区域经济发展水平与商业现状中蕴藏的发展机遇。”

嘉宾观点

西岸商圈将辐射整个深圳西部

杨江

深圳市鸿荣源房地产开发有限

公司总经理

目前，深圳地产商对住宅的探索与开发已积累了相当的经验，商业地产已成为现阶段业界面临的一个重大的全新课题。两年前我们提出了“深圳西岸”的概念，是希望将宝安中心区融入到整个大深圳发展的背景中去，推动关内关外的一体化进程。现在随着政府规划的进一步推进，我们对西岸在未来珠三角经济发展中的认识更为深刻了。不管是空港也好还是海港也好，都决定了国际西岸未来应定位为整个南中国经济带的物流中心，而宝安中心区则是为其提供商务、金融等一系列配套服务的核心区域。

最近深圳特区报提出了“国际西岸”的全新概念，“国际”二字清晰地揭示了西岸未来发展的方向以及所应承担的历史责任。作为南中国的物流中心，西岸未来的发展肯定是要面向全世界的，因而必然是具有国际化特征的。物流背后紧跟着的就是金融、贸易、商务、商业等等，因此宝安中心区目前虽然仍以住宅开发为主，后期更引人注目的却一定是写字楼、商业项目的开发。由于宝安中心区是在一张白纸上画画，对商业项目的交通、停车都有很好的规划，整个宝安新老城区乃至南山都将处于西岸门户商圈的辐射半径之内。

国际西岸空间广阔潜力巨大

李虎毅

深圳市全策行地产顾问有限公

司董事长

在深圳目前形成的几大商圈中，宝安商圈所具备的发展潜力应该说是最大的。从历史发展的角度来看，宝安原住居民所占的比重是深圳各区中最大的，与福田、罗湖等以外来移民为主要支撑的商圈相比，宝安原住居民对整个城市的乡土情节及归属感是无可替代的，其中恰恰蕴藏着国际西岸商圈迅猛崛起的巨大契机。

再从整体规划来看，无论是港口、机场还是地铁，都将直接推动国际西岸商圈的崛起，这种巨大的发展前景也是深圳其它商业板块所无法比拟的。沃尔玛、苏宁、华润万家等品牌商家纷纷抢驻西岸商圈，正是看中了这种巨大的发展机遇。整个宝安中心区规划有20万居住人口，将由5－6万户家庭构成，仅以每户家庭一周消费支出1000元计算，每周的消费力就高达6000万。西城印象等商业项目完全可以在现有的硬件基础上进一步营造商业氛围，通过丰富的业态布局深入发掘终端消费者的深层需求，从而使整个国际西岸商圈加速成熟。

西岸商圈产业实力雄厚

石芯茹

深圳市富通房地产开发投资

有限公司营销部经理

大家都清楚，深圳今后的经济发展必将与毗邻香港的地缘优势相结合及整个珠三角城市群的空间布局相结合。从这一大背景来看，立足于“香港－深圳－广州”这一发展轴线的国际西岸的地位必将日益凸显。从《深圳2030城市发展策略》来判断，未来的国际西岸不仅将成为一个优美的滨海居住区，而且还将凭借海、陆、空等立体化物流网络对整个珠三角区域经济产生深远的影响，国际西岸商圈未来的强劲辐射力正根源于此。

即使与深圳其它各区进行比较，我们也将发现国际西岸商圈所具备的产业支撑是最为雄厚的。

除了海港、空港等双港经济的推动外，宝安发达的制造业和工业也将成为推动西岸商圈繁荣的强劲动力。与这种强劲的物流经济、工业经济相比，即使是福田中心区所依赖的会展经济也略显单薄。

产业辐射力决定商圈辐射力，未来的国际西岸商圈将随着双港经济向整个珠三角腹地的延伸而迅猛扩张，最终成为一个足以令整个珠三角都为之瞩目的国际化商圈。留住宝安本土高端消费

李健

深圳市星联地产顾问有限公

司常务副总经理

国际西岸商圈与其它商圈相比，它不是一个自然形成的商圈，而是在政府的高远规划和地产商的努力下，正逐步成型的一个具有国际化前景的新兴商圈。

目前整个宝安并没有一个成熟的中高档消费的商业区域，很多具有极强消费能力的宝安人都没有在宝安消费，而是前往福田、罗湖甚至香港消费。宝安至今没有一个成熟的中高端商业区域，这可被视为国际西岸商圈发展的巨大机遇。我相信随着整个国际西岸各项配套设施的逐步完善，随着各种高档次商业项目的不断涌现，国际西岸商圈将对宝安本土消费人群产生巨大的吸引力，并将进一步推动整个宝安商圈的成熟。而在可预见的将来，随着国际西岸双港经济的迅猛发展，国际西岸商圈将伴随物流中心的经济影响力溢出宝安范围，而辐射至深圳乃至整个珠三角区域，从而成为一个足以与香港维多利亚港相媲美的国际化商圈。

多项利好助推西岸商圈繁荣高海燕深圳市社科院地产和城市运营

研究中心主任刚刚公布的《深圳2030城市发展策略》使宝安再度成为整个城市关注的焦点。通过这一重要文件，很多人都能清楚地看出，未来深圳的发展重心肯定是往国际西岸这边转移的。在大铲湾港区动工、深圳机场扩建两大重点项目的推动下，未来宝安所承担的将是拉动整个珠三角腹地经济发展的重任。而随着宝安大道、西部通道、沿江高速等市政工程的迅速推进，宝安的城市功能将得到前所未有的凸显。而这一切利好因素，都将直接推动国际西岸商圈的繁荣。

近几年来，宝安通过发展高性价比主流住宅，已经初步实现了关内主流人群向国际西岸的转移和聚集。随着西岸城市地位的进一步凸显，这种人口迁移现象将进一步加速，从而为国际西岸商圈提供强劲的消费支撑。然而从另一方面来看，宝安作为一个商业新区的场所精神仍显不足，缺乏能为消费者提供独特购物体验的大型购物中心，也缺乏具有鲜明特色的个性化街区。现有的这些缺陷恰恰是西岸商圈所面临的巨大机遇，鸿荣源、富通、泰华等极富实力的发展商如能从这样的战略角度着手开发大型商业项目，将极大推动整个国际西岸的城市升级。西岸商圈将成城市发展亮点谭伟光森拓普物业顾问（深圳）有

限公司策划中心总监随着政府对西岸整体规划的不断完善升级，宝安中心区已成为连接深圳、东莞两大最富有城市的枢纽地带，而且整个城市规划也确实能吸引物流、人流、现金流加速向国际西岸集中。深圳特区报近期强势推出的“国际西岸”概念也对西岸商业的发展起到了很大的促进作用，据我们所了解，许多商家对西岸商圈的发展比去年更有信心了，同时也愿意以更积极的姿态进入西岸商圈。

我个人感觉商业地产所承担的责任比写字楼和住宅都更大，一个成功商业项目的出现对区域经济的发展能起到极大的推动作用，因而个人建议政府不要将商业地块的价格拍得太高，而应鼓励发展商在后期的开发运营进行更大的投入，从而保证整个商业项目的成功。目前政府对西岸商圈的整体规划已相当完善，发展商和商家也正齐心协力，希望将国际西岸打造成一个非常繁华的商业区。相信在政府、市场双方力量的共同作用下，西岸商圈很快就将成为深圳城市发展的一大亮点。以龙头店辐射力迅速带旺商圈徐良华润万家有限公司宝安店总经理我们公司的一项数据能很清楚地说明宝安居民强劲的消费能力，在我们万佳百货在深圳各区的所有店面中，宝安万佳百货的人均消费单价是最高的，比罗湖春风路、华强北的店面消费单价还高。我们非常看好宝安居民所具备的强劲消费能力，目前华润万家布点最多的区域就是宝安区，从宝安老店到沙井店，再到位于西城上筑的创业店，已先后布下了四家主力店，还不包括一些小的门店。

自2001年进入宝安从事零售业以来，让我感触很深的一点就是政府无形之手对商圈发展的巨大影响。最初宝安5区是最繁华的商业中心，当时宝安城区的金融、政治、经济、商业、文化全都集中于5区那块弹丸之地。2001年政府决定将25区建成宝安的华强北，短短几年间就已有近20家大型卖场进驻了25区，包括沃尔玛、国美、人人乐、苏宁等众多品牌卖场。我相信整个西岸商圈将在政府之手的强力推动下迅猛崛起。我们希望华润万家位于西城上筑的主力店能于创业路天虹店形成优势互补，以龙头店的强大辐射力迅速带旺整个西岸商圈。西岸商圈将强势辐射深莞两地梁世浩深圳市全策全力行房地产经

纪有限公司策划总监从城市规划的角度来看，宝安商圈未来发展的立足点绝不应该仅限于宝安，而是应该着力打造为深圳、东莞一带的商业中心。无论是双港经济还是西部通道，其经济辐射力都绝不仅限于一座城市，而是会对整个珠三角城市群的产业变局产生深远的影响，国际西岸商圈的定位也必须立足于此。从长期发展来看，西岸商圈未来的辐射力很可能会迅速扩散至福永、沙井乃至东莞各镇，这是由国际西岸特殊的地理优势和交通优势所决定的。

国际西岸商圈未来的发展前景已毋庸质疑，然而业界必须考虑这样的一个问题，就是在西岸商圈最初的市场培育期中，发展商与商家如何互相配合，尽快将市场做旺。我建议商家在前两年的市场培育期中仍应将区域消费作为立足点，深入发掘宝安中心区及老城区居民的强大消费能力，最终推动整个商圈的加速成熟。记者观察

西岸商圈迸发城市商业激情

谁也没能想到，就在怡景、星河等地产巨头酝酿着福田中心区商圈的崛起之际，西岸商圈竟然异军突起，迅速跃上了深圳商业的时代舞台。

面对着种种疑惑，西岸商圈所拥有的独特优势无人可以否认。首先，在未来数年间，将有20余万中高端人口陆续迁入宝安中心区，其巨大的消费潜力将为西岸商圈的崛起提供最初的原动力。其次，深圳西岸其实是一条集物流、工业、高新技术产业、旅游等产业形态于一体的产业聚集带，西岸商圈将为整个产业带提供商务办公、商业贸易、购物休闲、金融、旅游服务等方面的服务支撑。这种雄厚的产业支撑也是其它商圈所望尘莫及的。

近年来，当有识之士对我们脚下的这座城市发出寄予无限希望的时候，整座城市的商业发展也面临着前所未有的困惑：东门华强北要如何保持今日之繁荣？深圳的下一个核心商圈将崛起于何处？

然而，无论学界专家而或政府官员，都无比清晰地认识到：深圳的发展必须与毗邻香港的地缘优势相结合，必须与珠三角城市群的空间布局相结合，商业形态的崛起演变也概莫能外。国际西岸商圈的悄然崛起正与这样的战略思考相印证，而它也将重新激发这座城市渐趋平坦的商业激情。

一位拥有丰富经验的商业运营专家指出：深圳商业正由以东门、华强北主导的“大中心”格局向“多中心”格局演变，拥有超前规划与雄厚产业支撑的国际西岸商圈将成为推动这一变迁的重要力量，它的崛起将与西岸住宅的崛起一样迅猛而无可阻挡。（顾洪波）

循环经济催生西岸高级公寓

深圳市委市政府多次对发展循环经济工作进行动员和部署，认为大力发展循环经济，是新时期事关深圳经济特区在发展上能否继续发挥排头兵、试验田和窗口作用的一项重要工作；循环经济、生态环境，应当成为深圳的一张亮丽城市名片。

根据《深圳市城市总体（1996－2010）规划》，深圳西部滨海中心区定位为“深圳市西部的城市次中心和整个宝安的中心、现代化、花园式、生态环境优美，规划布局合理的滨海城区。”而在以“建设资源节约型和环境友好型城市，实现经济社会与环境协调发展”为核心的方针政策指引下，西岸作为深圳实现新的腾飞的标志与形象，必将成为深圳大力发展循环经济的成功示范区。

西岸早前开发销售的楼盘中，大多追求大户型、大空间。对于消费者来说，只要经济能力许可，不管需不需要、适不适用，大户型的产品只是他们的首选。所以，不可否认，过多的大户型造成了一定程度的资源浪费。随着循环经济理念的深入人心，人们文明程度的提高，人们的消费观与居住观将随之发生巨大的变化。越来越多的置业者，将不会盲目追求空间的一大再大，而是更多选择空间投计科学合理、实用高效具有优质管理的物业。

据了解，国际上在办公区就近而居，正在形成潮流，高级公寓价值飙升。由于具有双港与高科技信息产业等强大的经济引擎，西岸将成为辐射全球的办公区，越来越多的来自世界各地的专业人才与商务人才将聚集到这里。毫无疑问，他们选择的居所的方法肯定符合“国际惯例”。

因此，由于循环经济的推进，给正在腾飞中的西岸提供了一个大力发展高级公寓的大好契机。具有宝安公寓专家之称的澎柏置地最新开发的白金假日公寓，正是澎柏抓住了时代契机的典范作品；它是白金系列公寓的升级版，彰显时代文明之风，坐拥西岸美好未来。（张云宇）

专家论道

西岸商业：现实与未来理性链接

田鹏宏发地产副总经理

多年前，很多钱袋鼓胀的宝安人，都不太愿意在宝安进行中高端购物消费。这让宝安的众多商家眼看着与大好商机擦肩而过。而在最近的几年里，随着关内关外一体化进程的加快，万佳、天虹、沃尔玛、家乐福、人人乐、顺电、苏宁、海雅等国内外的知名商家纷纷落户宝安。在一些人眼里，如今的建安路和二十五区几乎就是宝安的“东门”与“华强北”。

不过，对于西岸的商业，它的未来潜力十分巨大。西岸商业具有强大的双港作引擎、有雄厚的二三产业作支柱；最值得一提的是，西岸还有一个“东门”与“华强北”难以比拟的特点：滨海。

上海的南京路之所以成为外地人到上海购物的第一选择，有一个重要原因就是它连通上海最有名最有特色的外滩。这种例子在世界上有很多，比如荷兰的鹿特丹、加拿大的温哥华等。

按照建设规划，西岸的将来，就是深圳的“外滩”与“鹿特丹”，是深圳重要的商务中心区，也是深圳最吸引外地游客的城市景观区。所以，西岸商业的未来是国际性的。

相比“东门”与“华强北”，西岸商业由于市政建设的科学规划，如交通、停车等许多优势已经开始显现。据了解，创业路上的天虹商场是天虹在深圳的所有分店中效益最好的一家。这在一定程度上昭示了西岸商业的美好未来，是值得西岸商业的经营者和投资者无限乐观的。

但另一方面，一个商业项目的成功，不能完全依靠规划，“躺”在规划的蓝图上“睡大觉”显然是不行的。“华强北”之所以能成为中华第一街，年交易量超过280亿，并不是因为“华强北”拥有多少规划优势，而是在于有众多商家与投资者共同培育，精心打造，有计划有步骤地逐渐实现宏伟目标。

目前，已经面市的西岸商业项目基本上是住宅的配套，数量较多，据不完全估计，总量接近50万平方米。由于入住人口与港口、道路建设等因素的影响，西岸商业要想实现国际理想，肯定还需要更多时间的培育。

西岸的区域风情、人文特色的形成也决不可能是一日之功。所以，在现实面前，西岸商业在现阶段还应理性地做好与社区的配套功能，并在此过程中，逐步形成自身特有的滨海特色。

在众多的商业项目中，宏发地产公司开发的圣淘沙·金沙地，是借鉴了新加坡成功的商业经验，结合西岸自身特色而精耕细作的一个商业项目。此项目是原碧海片区的中心商业项目，是西岸商业的西门户。

双港、双地铁口、滨海景观、独具异国风情的设计风格，金沙地的诸多卓越特质，都标志着它具有非常迷人的未来。只是这并不意味着要简单地等待未来，该项目为了业主的利益尽早得到兑现，有志于将金沙地建设成为片区配套的顶级商业服务街区。所以，在前期招商中，开发商并没有盲目地引进超级品牌商家，而是侧重于商家的真正服务品质与责任感。

    只要现在脚踏实地，务实创新，西岸商业的美好前景必将早日实现。